Строительство


1.    Получение разрешения на строительство
2.    Получение исходно-разрешительной документации При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости - зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД). В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико-экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий. В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти.
3.    Организация и сопровождение проектирования
4.    Техзаказчик на этапе строительства
5.    Разработка градостроительной документации. Градостроительный план земельного участка – документ, в котором указываются основные ограничения и параметры разрешенного строительства на конкретном земельном участке (поставленном на кадастровый учет).
6.    Перепланировка нежилых зданий и помещений
7.    Регистрационные действия по зданиям и земельным участкам.
a.    Правовой аудит недвижимости
b.    Кадастровый учет недвижимости, регистрация прав собственности
c.    Формирование Земельного участка, постановка на кадастровый учет, уточнение границ земельного участка. Смена ВРИ.
d.    Заключение договоров аренды ЗУ (ДАЗУ), внесение изменений
e.    Решение сложных вопросов с ДГИ, Росреестр, БТИ, Росимущество и др.

 

6.    ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости - зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД). В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико-экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий. В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти.


СБОР И ПОЛУЧЕНИЕ ИРД


Получение ИРД Техническим заказчиком (инвестором, правообладателем) происходит еще до начала проектирования и строительства. Как показывает практика, полезнее начать оформлять документы сразу же после проведения градостроительного аудита и получения первичных результатов исследований.
Исходно-разрешительная документация собирается, прорабатывается и согласовывается на этапе предпроектной проработки, при определении посадки здания на земельном участке и его основных характеристик.
В основе сбора документов лежит разработка Архитектурно-функциональной концепции (АФК), которая должна соответствовать действующей документации градостроительного регулирования – Генеральный план (ГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Проект планировки территории (ППТ). Если данные документы отсутствуют или не соответствуют планам Инвестора необходимо обеспечить разработку и согласование ППТ, в сложных случаях возможно потребуется корректировка ПЗЗ. Далее, по параметрам АФК выполняется весь комплекс согласующих мероприятий и получение исходных данных для проектирования.
Сбор и оформление необходимого комплекта документов производится Техническим заказчиком от имени правообладателя (собственника) земельного участка или здания. Техзаказчик обеспечивает получение нужных документов местной и областной Администрациях, в профильных министерствах, в муниципальных и коммерческих организациях, других разрешительных и согласующих органах.
Исходно-разрешительная документация оформляется согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, действующих нормативно-правовых документов, а также практике, сложившейся в регионе.
Правильно и профессионально собранный комплект материалов ИРД дает уверенность Инвестору в законности его действий, надежности инвестиций и избавляет от рисков на дальнейших стадиях реализации проекта.
Опыт свидетельствует, что вовремя собранная документация позволяет избежать задержек в продвижении по проекту и обеспечить эффективность инвестиций.


ПОЛУЧЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ
ТУ – РАЗРАБОТКА И ПОЛУЧЕНИЕ


Одно из требований при подготовке градостроительного плана земельного участка предполагает включение в его состав информации о ТУ. Предоставлять их должен правообладатель земельного участка. Если этот участок предназначается для капстроительства новых или реконструкции существующих объектов, для того чтобы подготовить технические условия, потребуются:
граничные параметры разрешенного строительства;
документы о праве собственности на земельный участок;
данные о его разрешенном использовании;
схемы водоотвода, водо- и теплоснабжения;
необходимые виды инженерно-технического обеспечения;
нормативы градостроительного проектирования (местные или региональные);
планируемая величина необходимой подключаемой нагрузки.
Получение технических условий связано с необходимостью предоставления расчетов установочной мощности. Опытные специалисты по доступной стоимости выполнят анализ количества, площади, функционального назначения помещений, мощности планируемых к установке электроприемников, пр. Если потребитель превышает лимит мощности, заявленный в техусловиях, к нему применяются штрафные санкции. Их предъявляют организации, которые занимаются эксплуатацией сетей инженерно-технического обеспечения. Поэтому следует особое внимание уделить расчету потребности в энергоресурсах на том этапе, когда разрабатываются технические условия.


ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ПРИСОЕДИНЕНИЕ – ЕГО ОСОБЕННОСТИ


Мы оказываем содействие в технологическом присоединении к электрическим сетям в случае:
изменения показателей энергопринимающих устройств, повлекших за собой внесение изменений в схему внешнего электроснабжения;
ввода в эксплуатацию новых или реконструируемых объектов;
подключения энергопринимающих устройств при увеличении их мощности.
Процедура технологического присоединения выполняется в строгом соответствии с действующими на законодательном уровне нормами и правилами. Оно производится на договорной основе и при условии осуществления ряда мероприятий, указанных в договоре. В зависимости от формы деятельности владельца объекта, а также показателей мощности может потребоваться предоставление различных сведений. Наши специалисты окажут консультационную поддержку, а также услуги по сопровождению мероприятий, связанных с подключением в Москве.


ВЫНОС ЭЛЕКТРОСЕТЕЙ – ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ


Строительство новых или реконструкция старых объектов в некоторых случаях предполагает вынос электрической сети. Он производится в соответствии с новым маршрутом прокладки электросети. Мы предлагаем выполнить:
анализ информации по объекту;
разработку ТУ;
проектные работы в соответствии с требованиями госстандартов;
согласование разработанной технической документации в государственных службах.
Цена выноса электросети зависит от сложности и объема выполняемых работ.


СОГЛАСОВАНИЕ АГР


Для того чтобы в Москве начать новое строительство или реконструкцию существующих зданий, требуется получение большого объема разрешительной документации. Одним из важных этапов согласующих действий является разработка эскизных решений по Объекту (альбома архитектурно-градостроительных решений), его рассмотрение и утверждение.
Результирующим документом такого рассмотрения и утверждения является «Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительных решений», или АГР.


ЧТО СОСТАВЛЯЕТ ПАКЕТ ДЛЯ УТВЕРЖДЕНИЯ ?


После того как проект Архитектурно-градостроительного решения разработан, документы направляются в Комитет по архитектуре и градостроительству. Для формирования пакета нужно подготовить следующие бумаги:
письменное заявление на получение данной государственной услуги;
паспорт и прочий документ для подтверждения личности подателя заявления;
доверенность на уполномоченное лицо, если заявитель обращается за услугой не самостоятельно.
Прочие необходимые для рассмотрения документы Москомархитектура запрашивает в рамках межведомственного взаимодействия в соответствующих учреждениях.
Стоит добавить, что весь пакет оформляется на бумажном носителе в виде альбома либо буклета (в двух экземплярах) и одного электронного варианта определенного формата.
Бумажные буклеты оформляются надлежащим образом, в том числе они распечатываются в формате А4, заверяются печатями и подписями авторов АГР на титульных листах, брошюруются и к ним прикладывается пояснительная записка с указанием всех технико-экономических показателей и информацией по материалам. При этом нужно соблюдать требования оформления развертки фасадов и прочих объектов, что составляет в целом немалую трудность при самостоятельной подготовке документации.
Отсутствие любого документа, равно как и неправильное его оформление может стать причиной претензий как при приемке документов, так и при утверждении АГР.  Как следствие -  можно вообще не получить свидетельство об утверждении АГР.
Компания «РАНТА Девелопмент» проконсультирует на любом этапе подготовки материалов, оформления буклета и на иных стадиях работы по утверждению АГР. Наш опыт в данной сфере позволяет оказывать помощь грамотно и квалифицированно, практически без ошибок приводя своих клиентов к тому моменту, когда свидетельство об утверждении АГР будет на руках.


ПРОБЛЕМЫ И ПОДВОДНЫЕ КАМНИ УТВЕРЖДЕНИЯ АГР


Конечно, можно направиться в Москомархитектуру самостоятельно, полагаясь на собственные знания и удачу. Однако процедура утверждения АГР достаточно сложна и неоднозначна. Поэтому вопрос может не разрешиться с первого раза или не разрешится вообще.
Вообще в данный момент руководство Москвы озаботилось сокращением бюрократических процедур и оптимизацией в частности их в градостроительной деятельности. В связи с чем был о принято «Положение об утверждении архитектурно-градостроительных решений», с порядком обеспечения системного похода к данному вопросу. Тем не менее, процедура осталась довольно громоздкой и небыстрой. В частности, архитектурно-градостроительное решение может быть рассмотрено главным архитектором города в рабочем рассмотрении, а может быть направлено на Архитектурный совет, где будет выбираться оптимальное градостроительное решение на основе альтернативы.
Рассматриваться АГР может и структурными подразделениями комитета и Архитектурным советом г. Москвы. При отсутствии хотя бы одного из заявленных документов в согласовании АГР будет отказано — придется либо срочно решать вопрос с подачей недостающих бумаг, либо, что хуже, подавать повторное заявление. Кроме того, концепция, которую вы принесете, может оказаться противоречащей градостроительному плану, и тогда проблемы будут глубже. Неопытность в архитектурных вопросах и непродуманность отдельных этапов будущего строительства могут стать причиной отказа в выдаче разрешительной документации.

 

СОГЛАСОВАНИЕ АГО


Архитектурно-градостроительный облик (АГО) – это понятие, используемое в сфере архитектуры и градостроительства, которое позволяет производить комплексную оценку объектов недвижимости как результат архитектурной творческой деятельности и организации объекта в окружающем пространстве. АГО представляет собою презентационный буклет основных проектных решений, демонстрирующий как внутреннюю организацию Объекта, так и встраивание его в окружающую застройку.
Результатом согласования и утверждения АГО является «Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области».
В Москве подобный буклет называется Архитектурно-градостроительное решение (АГР) и утверждается Москомархитектурой в виде «Свидетельства об утверждении АГР».
В ходе разработки и последующего утверждения Архитектурно-градостроительного облика учитывают основные критерии: эстетические, функциональные, градообразующие, технические, противопожарные, экономические, индустриальные и прочие.
Правительством Московской области принято Постановление от 30 декабря 2016 года N 1022/47 (которое заменило ранее действовавшее Постановление от 30 декабря 2014 г. № 1188/52), которым вводится в действие новое «Положение о рассмотрении архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и выдаче Свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области».
Принятое Положение является Регламентом по разработке, рассмотрению, согласованию и выдаче свидетельств об утверждении АГО на каждый объект, отнесенный к капитальному строительству.
В Положении определены основные цели и результаты, которые должны достигаться в ходе согласования АГО, а именно – придание застройке различных муниципальных пунктов Московской области таких характеристик, как:
Формирование комфортной для проживания и восприятия застройки, обеспечение общественных пространств, построение визуально-привлекательных образов строений;
Формирования единого стиля, пространственной композиции, сочетание нового объекта капитального строительства с окружающей застройкой;
Контроль соблюдения норм градостроительного и архитектурного проектирования в части обеспечения транспортного обслуживания объекта и пешеходной доступности
В последних изменениях, внесенных в постановление, введен порядок подготовки, выдачи и утверждения свидетельств, которыми согласовывается АГО.


НА ЧТО НУЖНО РАЗРАБАТЫВАТЬ АГО


«Получать АГО» требуется:
На существующие объекты, в отношении которых планируется реконструкция
На вновь проектируемые объекты капитального строительства
На существующие объекты, по которым планируется изменение внешнего вида, изменение внешнего вида крыш, навесов, по которым изменяются колористические решения.
Разработка и согласование АГО не требуется:
•    На жилые дома ИЖС,
•    На существующие объекты, если в процессе их перепланировки или капитального ремонта не изменяются конфигурация фасадов и крыши, колористические решения
•    На линейные объекты, объекты инженерного обеспечения, дорожные сооружения, линейные транспортные объекты
•    Гидротехнические сооружения (исключая набережные) и проч.
•    При нахождении не вблизи федеральных и региональных автомобильных трасс:
•    Сельскохозяйственные объекты,
•    Объекты коммунального обслуживания,
•    Производственные объекты,
•    Склады и индустриальные парки,
•    Автомобильные заправочные станции и комплексы
Прочие нежилые объекты площадью менее 1500 кв.м., прямо не указанные как подлежащие рассмотрению АГО.


ПОРЯДОК СДАЧИ НА АГО


Заявителем выступает правообладатель земельного участка или объекта или его уполномоченный представитель.
Мы, в качестве уполномоченного представителя нашего Клиента осуществляем сдачу:
Заявления о согласовании АГО
материалов Архитектурно-градостроительного облика
в электронном виде, с использованием квалифицированной электронной подписи, через портал государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ)


КРИТЕРИИ РАССМОТРЕНИЯ АГО


При рассмотрении и утверждении Архитектурно-градостроительного облика используются критерии, учитывающие состояние территории в настоящий момент, планы ее развития, градостроительные ограничения, требования к проектированию и строительству объектов соответствующего функционального назначения.
Критерии по основному порядку рассмотрения:
Соответствие внешнего вида и названия здания его функциональному назначению
Обеспечение благоустройства территории и учет требований обеспечения комфорта маломобильным группам населения
Соответствие основных проектных решений нормам градостроительного проектирования, сводов правил и СНиП, требований по благоустройству
Обеспечение качественного внешнего вида объектов и элементов благоустройства
Критерии по упрощенному порядку рассмотрения:
•    Соответствие основных проектных решений нормам градостроительного проектирования, сводов правил и СНиП, требований по благоустройству
Обеспечение качественного внешнего вида объектов и элементов благоустройства


6.РАЗРАБОТКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
РАЗРАБОТКА И УТВЕРЖДЕНИЕ ГПЗУ
ПОЛУЧЕНИЕ ГПЗУ


Градостроительный план земельного участка – документ, в котором указываются основные ограничения и параметры разрешенного строительства на конкретном земельном участке (поставленном на кадастровый учет).
Градплан должен быть оформлен и утвержден:
Для осуществления нового строительства
Для реконструкции объектов капитального строительства
Для оценки градостроительного потенциала земельного участка
Градостроительный план является необходимым документом:
•    Для разработки проектной документации на новое строительство или реконструкцию
•    Для проведения Экспертизы проектной документации
•    Для получения разрешения на строительство и получения Акта ввода объекта в эксплуатацию
От тех параметров возможности развития объектов, которые указываются в ГПЗУ, зависит инвестиционная привлекательность земельного участка и в целом возможность реализации замысла владельца участка по строительству или реконструкции объекта. Тем важнее заблаговременная оценка возможных параметров, которые будут заложены в Градплане и тем важнее необходимость привлечения профессиональной команды, владеющей знаниями градостроительного законодательства, тонкостями принятия решений в контролирующих органах и нюансами обеспечения интересов владельца ЗУ.


СРОКИ И СТОИМОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ ГПЗУ


Градостроительным кодексом установлен срок выдачи ГПЗУ 30 календарных дней.
За оформление Градостроительного плана земельного участка плата не взимается (ч. 17 ст.46 Градостроительного кодекса РФ).
Однако на практике возникают ситуации, когда необходимость всевозможных уточнений, запросов и согласований приводит к растягиванию сроков выдачи ГПЗУ на многие месяцы. Затраты Инвестора по достижению результата могут быть также далеко не нулевыми.
Благодаря накопленному опыту и связям специалисты РАНТА Девелопмент смогут грамотно подготовить утвержденный пакет документов для оперативного прохождения через нужные инстанции, снизить затраты и ускорить получение ГПЗУ. Стоимость наших услуг Вас приятно порадует!


РИСКИ ГПЗУ


Многие пугают тем, как можно неправильно получить ГПЗУ и потом долго и затратно вносить в него изменения. Это правда!
Основные, часто встречающиеся ошибки:
•    получение ГПЗУ «нулевки», выпущенного «по существующему положению», т.е. не допускающего строительства или реконструкции;
•    получение ГПЗУ с параметрами, которые не учитывают планы Инвестора по развитию актива;
•    получение отказа в выдаче ГПЗУ в связи с неверно подготовленными документами.
Неисполнение принятых требований Градостроительного кодекса, нормативов и регламентов во время разработки ГПЗУ, либо же неправильное составление документации в будущем приведет к отказу в выдаче разрешения на возведение или реконструкцию объекта. Вот поэтому Инвестору лучше обратиться к специалистам, которые смогут защитить его интересы и подготовить ГПЗУ с требуемыми параметрами, с возможностью развития земельного участка.


 ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ


Правила землепользования и застройки (ПЗЗ, ПЗиЗ) – документ, предусмотренный федеральным законом - Градостроительным кодексом РФ и регулирующий застройку муниципальных образований (населенных пунктов). Правила утверждаются Администрацией поселения (Органом местного самоуправления) и носят характер закона, обязательного к соблюдению и исполнению.
Прочие документы градостроительного планирования, такие как ППТ (Проекты планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительные планы земельных участков), являющиеся основанием для проектирования и строительства Объектов, не могут содержать информацию, противоречащую ПЗиЗ.

 

КОГДА НЕОБХОДИМО ВНОСИТЬ ИЗМЕНЕНИЯ В ПЗЗ


Необходимость корректировки Правил землепользования возникает у землепользователя (владельца земельного участка), когда невозможно эффективно использовать и развивать земельный участок или же нарушены законные права пользователей:
В случаях, когда ПЗиЗ не предусматривают или значительно ограничивают возможности нового строительства,
Когда невозможна реконструкция объектов с преобразованием ТЭПов (такими как функциональное назначение, общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и проч.),
Когда территориальная зона, к которой относится участок в ПЗЗ, не предусматривают требуемый Инвестору вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ),
Установленные по отношению к ЗУ границы территориальных зон или принятые градостроительные ограничения (регламенты) препятствуют инвестиционной деятельности,
Прочие основания, перечень причин не ограничен.
Для подобного рода случаев существует достаточно сложный, но эффективный способ преодоления ограничений – Внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Приступать к корректировке ПЗиЗ целесообразно после анализа достижимости, оцененного при проведении Градостроительного аудита.
Важно понимать, что корректировка ПЗЗ – не обязанность уполномоченного на то органа, а его право. Поэтому важны качество предварительных проработок и убедительность подачи обосновывающих материалов, выполняемые опытной командой специалистов.


ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ Г. МОСКВЫ


До того, как в Москве не были на законодательном уровне приняты Правила землепользования, установление параметров строительства на ЗУ производилось путем оформления ГПЗУ по решению ГЗК (Градостроительной земельной комиссии) в «режиме ручного управления».
ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 No120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» и являются строгим ограничением ведения градостроительной деятельности в Столице. Так, к примеру, колоссальное количество участков и территорий в документе (около 83% площади города) имеют индекс «Ф», что означает режим сохраняемого фактического использования (по текущим значениям параметров, зарегистрированным в ЕГРН Росреестра). Любая корректировка параметров строительства на этих территориях невозможна без их изменений в ПЗЗ.
РАНТА Девелопмент инициирует, организует и сопровождает процесс изменения ПЗЗ, продвигая его по следующим основным шагам:
Проведение Градостроительного аудита в целях анализа достижимых параметров и подготовки Дорожной карты мероприятий, необходимых и достаточных для внесения изменений в ПЗЗ.
Обращение в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
Проведение по необходимости согласований в заинтересованных организациях и ведомствах, в том числе в Москомархитектуре, НИИПИ Генплана, Мосгорнаследии (при необходимости проведение историко-археологических исследований или заключения, визуально-ландшафтного анализа и др.).
Подготовка материалов градобоснования (обосновывающих материалов). Для этих целей целесообразно и эффективно привлечение ГБУ «ГлавАПУ Москомархитектуры».
Прохождение Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и процедуры публичных слушаний.
Прохождение Градостроительной земельной комиссии г. Москвы (ГЗК).
Получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ города Москвы
Получение ГПЗУ с требуемыми инвестору параметрами разрешенного строительства.
Представленная последовательность далеко не полна и действий отражает общую канву выполняемых действий.
Поскольку процесс достаточно многофакторный и завязан на значительном количестве согласований, заключений, решений и мнений, то значительную роль в нем играет функция Партнера – координатора процесса, отстаивающего интересы землепользователя/Инвестора.


ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Поскольку в Московской области, в ряде муниципальных образований ПЗиЗ были разработаны и утверждены задолго до принятия ПЗЗ Москвы, то и практика правки градостроительной документации устоялась гораздо раньше Столицы.
Уполномоченным органом исполнительной власти Московской области по утверждению и изменению Правил землепользования является Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (ГУАГ МО), при которой образована соответствующая Комиссия.
Процедура корректировки ПЗЗ несколько схожа с последовательностью их разработки и утверждения.
РАНТА Девелопмент в своей практике внесения изменений в Правила землепользования и застройки в Московской области продвигает проекты по следующей канве:
Обращение в Главархитектуру МО (Комиссию) по вопросу внесения изменений в ПЗЗ
Сопровождение принятия Комиссией решения о подготовке проекта корректировки документа Градпланирования
Подготовка техзадания на внесение изменений в Правила
Сопровождение разработки материалов смены параметров в ПЗЗ (графическая часть, текстовая часть, проект Постановления)
Проведение необходимых согласований
Сопровождение публичных слушаний, проводимых органом местного самоуправления
Сопровождение проведения МВК и Градсовета МО
Сопровождение утверждения Советом депутатов муниципального образования
Сопровождение выпуска Распоряжения об утверждении изменений в ПЗЗ
Получение ГПЗУ с требуемыми Инвестору параметрами разрешенного строительства
Важно знать, что по значительному количеству территорий Московской области ПЗиЗ до сих пор не утверждены и некоторое время имеется возможность корректировки параметров градостроительных регламентов «малой кровью» - при их разработке и утверждении!
Кроме того, границы территориальных зон должны быть определены в координатах и поставлены на кадастровый учет. Зачастую это игнорируется в спешке принятия ПЗиЗ, однако при их корректировке может потребоваться.


СРОКИ КОРРЕКТИРОВКИ ПЗЗ


Время, необходимое для корректировки Правил землепользования и застройки поселений, в большой мере зависит от тщательности предварительной проработки этого процесса.
Обычно внесение изменений в ПЗЗ длится 6-10 месяцев.
Целесообразно подходить к процессу изменения ПЗиЗ по результатам Градостроительного аудита земельного участка (гиперссылка), с разработкой детальной дорожной карты и с подтверждением достижимости планируемых корректировок.

 

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ВНЕСЕНИЮ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ


Стоимость работ и услуг определяется составом работ, который уникален для каждого объекта, зависит от региона, положения и окружения, от сложности и количества попутно решаемых задач, от срочности и прочих факторов.  Несмотря на значительную сложность и трудозатратность выполняемых действий, мы придерживаемся гибкой ценовой политики, так как наша цель – сопроводить Инвестора по всему проекту, от оформления ГПЗУ до ввода объекта в эксплуатацию.


РАЗРАБОТКА И УТВЕРЖДЕНИЕ ППТ
ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ


Проект планировки территории (ППТ) – часть градостроительной документации, которая показывает размещение конкретных объектов капитального строительства, планировочных элементов (дорог, озеленения и т.п.), элементов инженерной инфраструктуры и прочих составляющих на некоторой проектируемой территории.
Разработанный и утвержденный ППТ устанавливает параметры и взаимосвязи существующей и планируемой застройки, гармонично сочетая в себе градостроительные, транспортные, социальные, инженерные и технические решения. Проектом предусматривается увязка проектируемых и прилегающих территорий.
Проект планировки разрабатывается как уточнение Генерального плана (ГП) населённого пункта и Правил землепользования и застройки в отношении (ПЗЗ) территории проектирования - на квартал, микрорайон, участок (в терминах градостроительного законодательства «элемент планировочной структуры»). На основании него устанавливаются границы земельных участков (в проекте межевания территории - ПМТ).
ППТ может быть основанием для выдачи ГПЗУ.


СТАДИИ РАЗРАБОТКИ ППТ


Разработка Проекта планировки требует понимания возможных способов достижения требуемого результата и путей преодоления возникающих сложностей.
Мы проводим следующие основные мероприятия в отношении ППТ:
Анализ градостроительной ситуации и сбор необходимого комплекта документации;
Разработка градостроительной концепции (другие названия - градпроработка, презентационные или обосновывающие материалы);
Получение Распоряжения о разработке ППТ (РППТ);
Сбор исходных данных для разработки ППТ (изыскания, ТУ и проч.);
Проектные работы по разработке проекта планировки;
Согласование и утверждение проекта планировки (в том числе прохождение Межведомственной комиссии, Градостроительного совета, публичных слушаний и проч.)
Результатом является получение правового Акта об утверждении проекта планировки территории.
В ходе работ бывает необходимым получение дополнительных согласований, заключений, разрешений, проектных решений – все это определяется нашими специалистами применительно к конкретному объекту.


СОГЛАСОВАНИЕ И УТВЕРЖДЕНИЕ ППТ


Материалы проекта планировки должны быть согласованы и утверждены.
На примере Московской области, разработанный ППТ направляется в Минстрой МО для проведения согласований и утверждения. Порядок проведения согласующих действий установлен Постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 № 1197/52 «Об утверждении Положения о составе, порядке получения решения о подготовке, согласования и утверждения документации по планировке территорий в Московской области, разработка которой осуществляется по заявлениям физических и юридических лиц». В рамках межведомственного взаимодействия проходит рассмотрение с участием:
Минстроя МО,
Главархитектуры МО,
Местного органа самоуправления,
Прочих заинтересованных министерств и ведомств,
Межведомственной комиссии Градсовета МО (МВК)
Градостроительного совета МО
По результатам рассмотрений и согласований Проекта планировки территории должен быт получен Правовой Акт Минстроя МО.
В ходе рассмотрений и согласований решений ППТ возможны различные трактовки норм и правил проектирования, разногласия в принятии решений и прочие моменты. Для обеспечения соответствия трактовок и решений интересам Инвестора, рекомендуем обеспечить сопровождение утверждений специалистами.


ОТ КАКИХ ФАКТОРОВ ЗАВИСИТ ЦЕНА РАЗРАБОТКИ И УТВЕРЖДЕНИЯ ППТ


В основном стоимость услуг зависит:
От площади земельного участка и площадей планируемых к строительству объектов;
От окружения участка, от наличия СЗЗ или иных ограничивающих факторов;
От индивидуальной сложности территории и проекта;
От срочности исполнения.
Мы оценим сложность работ и обозначим стоимость Услуг по разработке и утверждению Проекта планировки.


РАЗРАБОТКА И УТВЕРЖДЕНИЕ ПМТ


Проект межевания территории (ПМТ) – вид документации по планировке территории, устанавливающий границы и прочие показатели земельных участков.
Специалисты РАНТА Девелопмент, обладая необходимым опытом, окажут Инвестору в возможно кратчайшие сроки услуги по подготовке, согласованию и утверждению Проекта межевания территории в г. Москвы и Московской области.


ПОДГОТОВКА И СОСТАВ ПМТ


Подготовка ПМТ осуществляется:
на основании: документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, утвержденной ранее документацией по планировке территории (ППТ);
в соответствии: с программами комплексного развития социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, нормативами градостроительного проектирования;
с учетом: технических правил, регламентов, а также информации об объектах культурного наследия, зонах с особыми условиями использования территорий и др.
ПМТ, в виде отдельного документа, подготавливается в составе:
•    Основная часть, подлежащая утверждению (текстовая и графическая часть).
•    Материалы по обоснованию (текстовая и графическая часть).
В ПМТ указывается информация о:
•    площади образуемых и изменяемых земельных участков, способы их образования;
•    образуемых земельных участках, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
•    виде разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Земельным кодексом.
На чертежах ПМТ отображаются:
•    границы существующих земельных участков;
•    местоположение существующих объектов капитального строительства;
•    красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
•    линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
•    границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков;
•    границы территорий объектов культурного наследия;
•    границы зон с особыми условиями использования территорий;
•    границы зон действия публичных сервитутов.
Подготовка, согласование и утверждение ПМТ на территории Московской области осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (другими нормативно-правовыми актами) и в укрупненном варианте включает в себя следующие этапы:
получение Решения о подготовке документации по планировке территории от уполномоченного органа на территории Московской области;
подготовка ПМТ;
прохождение процедуры публичных слушаний (при необходимости);
В соответствии со ст. 42 Закона города Москвы от 25.06.2008 г. №28 «Градостроительный кодекс города Москвы» (с изменениями на 28.06.2017 г.) : « Основанием для разработки ПМТ на территории г. Москвы являются правовые акты Правительства Москвы или уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.
Порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территории, разрабатываемых в виде отдельных документов, устанавливается Правительством Москвы».


СТОИМОСТЬ УСЛУГ ДЛЯ ПО РАЗРАБОТКЕ И СОГЛАСОВАНИЮ ПМТ


Сроки и стоимость работ и услуг зависит от конкретного объекта, его местоположения и окружения, от сложности и многообразия решаемых задач и прочих факторов. В то же время мы придерживаемся гибкой ценовой политики.